新築ワンルームマンションの場合、原価を積み上げた金額に、建築会社や販売会社の利益が反映されて物件価格が決まります。業者の利益はおおよそ物件価格の約3割相当と聞きますので、避けた方が無難でしょう。

中古ワンルームマンションにおいても、仲介を通しての直接売買ではなく、不動産販売会社から購入する場合、業者の利益が反映された物件価格となります。しかし仲介を通しての売買においては仲介手数料が数パーセント掛かりますし、実績のある不動産販売会社から購入すれば、低い金利で購入することもできますので、どこから購入するかを選ぶことはとても重要です。

ただ、今回は、そもそも中古ワンルームマンション投資ってどうなのか?
実際に売りに出ている物件でシュミレーションしてみましたので、ご覧ください。

 

《選定物件》

東京23区の中でも、港区、中央区、千代田区といった、今後も需要が見込めるエリアの中でも、徒歩7分圏内、10年以内の築浅の物件を、「楽町」という不動産サイトで検索してみましたところ、何件かヒットしましたので、そのうちのひとつでシュミレーションしてみます。

※多くの会社員が、将来の年金に対する不安からワンルームマンションを購入しておりますので、65歳以降の年金の足しにする目的の為と考え、将来もある程度の家賃をいただける築浅物件で算出しました。

 

リヴシティ日本橋ネクステシア

東京都中央区日本橋大伝馬町(東京メトロ日比谷線 小伝馬町駅 徒歩3分)
専用面積25.74㎡、築6年
販売価格2,400万円
想定年収1,104,000円(92,000円/月)
表面利回り4.6%

 スクリーンショット

《ランニングコスト》
△管理費5,840円/月
△修繕積立費1,800円/月
△ローン返済:88,708円(30年返済、金利2%)
△固定資産税:4,167円/月(年間5万円程度)
△空室を埋めるための集客広告費(家賃の5%程度):4,975円/月
△空室率(5%程度):4,975円/月

※その他、火災保険、地震保険は除く

 

家賃92,000円/月より、上記コストを除いていきますと、実質の収支は△18,465円/月
毎月
18,465円を30年間払い(合計664万円)、ローン完済後に毎月家賃収入を得ていく。

 

不動産会社のよく言う「毎月1~2万円で資産が手に入りますよ」とは、このことを指しています。

これだけ見るとそうなのですが、30年もずっと同じ家賃ということはないですし、空室率も5%程度では済まなくなる可能性もありますね。

その頃の家賃はいくらになっているかわかりませんが、下記コストは引き続き、その家賃収入から差し引かれることになりますので、実際の収入はいくらになっているのでしょうか。

△管理費5,840円/月
△修繕積立費1,800円/月
△固定資産税:4,167円/月(年間5万円程度)
△空室を埋めるための集客広告費(家賃の5%程度):4,975円/月
△空室率(5%程度):4,975円/月

※ただし、30年後に修繕積立費が1,800円/月のままであるはずがないので、+5000円/月の6,800円/月で算出
仮に30年後の家賃を50,000円/月だったと仮定しましょう。

ローン返済後のランニングコストは約26,757円。

家賃収入      50,000円/月
ランニングコスト  26,757円/月
収支       +23,243円/月

毎月の実質家賃収入は23,243円/月
なるほど、30年後のローン返済後は、毎月23,243円の収入が入る資産になる訳ですね。
(但し、空室率が5%程度のままである場合ですが)

 

ちなみに、ここで終わりません。

 

毎月18,465円を30年間払ってきました、その額664万円。

この664万円を、ローン返済後の実質家賃収入23,243円/月で取り戻そうとすると、なんと約24年掛かります。

あくまでもシュミレーションですが、該当の物件で中古ワンルームマンション投資をした場合、54年後に黒字になる計算です。

 

中古ワンルームマンション投資ってどうなのか?

 

わたくしなら他の選択肢を選びますし、お勧めはしません。
ただ、ローン完済後に数万円でも年金の足しが欲しいと考えている方は選択肢のひとつになるかもしれませんね。

 

人生設計は人それぞれですので、ご自身に合った資産形成をしていただけたら幸いです。

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