住宅を購入される際、ほとんどの方が住宅ローンを借り入れると思いますが、借り入れの条件として加入することが多いのが団体信用生命保険(団信)です。

団体信用生命保険は、住宅ローンの契約者が死亡・高度障害状態になったときに、残された住宅ローンが完済される仕組みです。

 

投資家の中には、生命保険の代わりにもなると考え、ワンルームマンションを購入して団体信用生命保険に入る方もおられますが、個人的には、生命保険の代わりとして購入するのはお勧めしません。

以下に、比較してその理由を記載していきますので、ご覧ください。

 

「平成30年度 生命保険に関する全国実態調査(速報版)」によりますと、世帯の普通死亡保険金額は平均2,255万円とありました。この金額は、東京23区の築浅ワンルームマンションを購入する金額と同じくらいの金額ですので、こちらを利用して比較していきます。物件にもよりますが、家賃は月額8万円として計算します(もちろん家賃は年月とともに下落していきますが、ここでは考慮せず)

 

団体信用生命保険(団信)は、契約者が死亡・高度障害状態になったときに残されたローンが完済されるため、月額8万円、年間96万円程度の家賃収を受け取ることができます。

但し、下記は貸主の費用負担のために、実質の年間収入は69.4万円となります。
・管理費・修繕積立費(月1万円程度)
・固定資産税(年間5万円程度)
・空室を埋めるための広告集客費(家賃の5%程度)
・空室率(5%程度)

※東京23区内の駅近の築浅物件いうことで空室率5%と算出しましたが、物件によって空室率は前後します。

 

以前のブログで述べましたが、18歳未満の子どもが2人いる配偶者で、遺族厚生年金も受給できる遺族年金は、年間170万円程度(平均年収、勤続20年の場合)でしたので、上記と合わせて年間240万円。ご自身の労働収入も含めると、この金額で生活できる方もおられるかと思います。

 

ただ、ここから考える必要があるのが毎月のローン返済です。
普通に考えて、死亡・高度障害状態にならない確率の方が高いですよね?

 

投資用ローンとなりますので、低金利で借りることができたとして金利2%、購入する方の年齢で組める返済期間も変わります、返済期間を30年で計算しますと、毎月の返済は83,349円、年間約100万円となります。

先ほど計算しました実質の家賃収入は年間69.4万円でしたので、ローンへの返済額を含めて考えると、

実質の家賃収入 69.4万円/年
ローン返済   100万円/年
△30.6万円/年

年間のキャッシュフローはマイナス30万円となってしまいます。

 

なお、注意点として、団体信用生命保険は、ローンの契約者が「死亡・高度障害状態になったとき」に残された住宅ローンが完済される仕組みですが、金利はその分0.2~0.3%上乗せされますので、年間4万円程度、さらに年間のキャッシュフローはマイナスになります。

年額34万円のマイナスですと、普通に生命保険に入った方が安いと思いますし、空室が続いた場合のことや、地震などの天災、また部屋での事故などのことを考えると、精神的にもよくないです。

 

そして、団体信用生命保険における保険料や特約料は、年末調整や確定申告の所得控除(生命保険料控除)の対象になりません。また、団信の特約は途中で解除できない点や、繰り上げ返済をすると保障額が減ってしまいます。

 

普通の方が生命保険の代わりとして購入するのはお勧めしませんと個人的意見を述べましたが、不動産投資となりますので、自己責任でお願いします。

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